Az ingatlanpiac tavaszi felpörgése márciusban kézzelfoghatóvá vált az árak dinamikájában is. Az ingatlan.com legfrissebb adatai szerint országos szinten a lakásárak havi üteme februárhoz képest több mint megduplázódott, 0,8%-ról 2%-ra gyorsult. Ez a lendület azonban nem egyforma erővel jelent meg az ország minden táján, és a rövid távú áremelkedés mögött hosszabb távú kiegyenlítődés jelei is felbukkannak.
Város és vidék: két különböző világ
Míg az országos átlag emelkedett, Budapest képét árnyaltabbá teszik a számok. A fővárosban a februári minimális, 0,1%-os havi csökkenést 1,1%-os emelkedés követte, ami önmagában szintén jelentős felgyorsulás. Az éves inflációt tekintve azonban itt éppen mérséklődés figyelhető meg: 14,6%-ról 13,7%-ra csökkent. Ezzel szemben országosan az éves árnövekedés enyhén, 15,6%-ról 15,8%-ra növekedett.
Ennek az ellentétnek több oka is van. Balogh László, az ingatlan.com vezető gazdasági szakértője szerint egyrészt Budapest már jóval magasabb árszintről indul. Ez azt jelenti, hogy ugyanakkora forintos áremelkedés százalékosan kisebb növekedést mutat, mint egy olcsóbb régióban. Másrészt, és ez talán még fontosabb, a fővárosi piacot továbbra is jelentős mértékben fékezi az Otthon Start Program 1,5 milliós négyzetméterár-plafonja. A használt társasházi lakások átlagos négyzetméterára Budapesten már november óta vergődik ezen a határ közelében, ami sztatikussá teszi az árat ebben a szegmensben. Április elején ez az érték 1,43 millió forint volt.
Budapesten kívül azonban a helyzet radikálisan más. A vidéki régiókban az ingatlanok átlagára jóval alacsonyabb, így az 1,5 milliós plafon nem gátolja a további drágulást. Ezt tükrözik a régiós adatok is: márciusban a legnagyobb havi áremelkedést a Dél-Dunántúlon mérték (4,6%), majd az Észak-Alföldön (3,7%). Éves szinten a Dél-Alföld vezet 20,2%-os drágulással, amit Pest vármegye (17,3%) és Észak-Magyarország (16,3%) követ.
A kínálat bővülése: a változás kulcsa?
A jelenlegi árdinamika mellett a valódi sztori a kínálat oldalán zajlik, ami hosszú távon döntő jelentőségű lehet. Budapesten egy év alatt 25%-kal bővült a hirdetések száma; az eladó lakások körülbelül 27 ezerről 34 ezerre nőtt. Ez elsősorban a használt társasházi lakások piacán történt, ahol a kínálat több mint 40%-kal növekedett tavaly április óta. Ugyanakkor ebben a szegmensben a négyzetméterárak medián értéke csupán 7%-ot emelkedett.
Ez a számok egyértelmű üzenete: a piacra kerülő új eladó lakások száma gyorsabban nő, mint az árak. Ez klasszikus piaci fogás: a kínálat növekedése hosszabb távon csillapítja az áremelkedést. Amikor több lakás verseng a vevőkért, az eladók alkalmazkodni kényszerülnek, ami előbb-utóbb az árak nyomás alá kerüléséhez és a vásárlók alkupozíciójának javulásához vezethet.
Kiegyensúlyozódó piac készülőben?
A kép teljessé válik, ha a kereslet oldalát is megvizsgáljuk. Adatok szerint a kereslet mind havi, mind éves összehasonlításban csökkent. A kínálat jelentős bővülése, a kereslet visszaesésének jelei és a már magas kamatok együtt azt sugallják, hogy a lakáspiac egy fordulópont közelében járhat.
A következő hónapokban nagy valószínűséggel egy kiegyensúlyozottabb, vevőbarátabb piaci légkör alakulhat ki, mint amit az elmúlt években megszoktunk. Ez nem feltétlenül jelent mindenhol éles árcsökkenést, főleg nem a képlékenyebb vidéki piacokon, de az áremelkedés ütemének további mérséklődésére és a vásárlók megnövekedett mozgásterére számíthatunk. Az a korszak, amikor bármilyen ingatlan aranyáron kelt, lassan a múlté lehet. A piac érettséget növekszik, ahol az ingatlan konkrét értéke, állapota és helye ismét kulcsszerephez jut, nem csupán a spekulatív áremelkedés reménye.
